Tasse acquisto prima casa: quanto si paga davvero al rogito
Quali imposte si pagano comprando la prima casa, con esempi di calcolo per acquisto da privato e da costruttore, minimo di 1.000 euro e costi che restano fuori.
Comprando la prima casa da un privato si pagano l'imposta di registro del 2% (con un minimo di 1.000 euro), l'imposta ipotecaria di 50 euro e l'imposta catastale di 50 euro; comprando da un'impresa con IVA si paga l'IVA del 4% sul prezzo, più 200 euro ciascuna di registro, ipotecaria e catastale. Sono le regole ordinarie per un'abitazione non di lusso quando l'acquirente ha i requisiti dell'agevolazione prima casa. Il quadro può cambiare con le leggi di bilancio, quindi la cifra definitiva va sempre confermata dal notaio.
Le due strade fiscali: chi vende decide
Il primo fattore che determina quanto pagherete non è il prezzo, ma chi vende. Se il venditore è una persona fisica (o un'impresa che vende in esenzione IVA) l'atto è soggetto a imposta di registro. Se vende un'impresa costruttrice o di ristrutturazione entro cinque anni dalla fine dei lavori, la vendita è soggetta a IVA, e le altre imposte diventano fisse.
| Venditore | Imposta principale | Imposte accessorie |
|---|---|---|
| Privato | Registro 2% sul valore catastale (o sul prezzo se superiore e non si usa il prezzo-valore) | Ipotecaria 50 euro, catastale 50 euro |
| Impresa, vendita con IVA | IVA 4% sul prezzo | Registro 200 euro, ipotecaria 200 euro, catastale 200 euro |
| Impresa, vendita esente IVA | Registro 2% | Ipotecaria 50 euro, catastale 50 euro |
Per approfondire ciascun regime leggete la guida sull'acquisto da privato e quella sull'acquisto da costruttore con IVA.
Esempio 1: acquisto da privato
Ipotizziamo, a titolo puramente illustrativo, un appartamento con rendita catastale di 600 euro e prezzo concordato di 160.000 euro.
- Rendita rivalutata: 600 x 1,05 = 630 euro.
- Valore catastale per la prima casa: 630 x 110 = 69.300 euro.
- Imposta di registro al 2%: 69.300 x 2% = 1.386 euro (supera il minimo di 1.000 euro).
- Imposte ipotecaria e catastale: 50 + 50 = 100 euro.
- Totale imposte: circa 1.486 euro.
Il risultato è così basso perché si può chiedere, se si acquista da un privato come persona fisica, che le imposte siano calcolate sul valore catastale e non sul prezzo di 160.000 euro (meccanismo del prezzo-valore, spiegato in questa guida). Se la base fosse il prezzo, il 2% varrebbe 3.200 euro.
Esempio 2: acquisto da costruttore
Immaginiamo, sempre per illustrare, una casa nuova a 200.000 euro più IVA.
- IVA al 4%: 8.000 euro.
- Registro, ipotecaria e catastale: 200 x 3 = 600 euro.
- Totale imposte: 8.600 euro.
A parità di prezzo, quindi, l'acquisto da costruttore può costare più imposte di quello da privato con prezzo-valore. Ma il confronto va fatto sul costo complessivo, perché l'immobile nuovo può avere benefici (efficienza energetica, garanzie, minori spese di manutenzione) che incidono su altre voci.
Costi che non rientrano nelle imposte
Il totale da preparare per il rogito comprende anche voci diverse dalle tasse:
- onorari del notaio (liberi, non più a tariffa fissa dopo le liberalizzazioni del 2012) e spese per visure e adempimenti;
- eventuale provvigione dell'agenzia immobiliare, più IVA al 22%;
- spese del mutuo: istruttoria, perizia, imposta sostitutiva dello 0,25%, polizze;
- spese condominiali anticipate o conguagli;
- eventuali costi tecnici (APE, regolarizzazioni catastali o urbanistiche).
Per i costi di notaio e agenzia vi rimandiamo alla guida sui costi accessori. Una regola prudente è tenere una riserva di liquidità oltre al prezzo e all'anticipo, perché alcune spese vanno pagate nello stesso giorno del rogito.
Quando il 2% non è l'unica imposta da considerare
Dopo l'acquisto ci sono imposte ricorrenti. L'IMU sull'abitazione principale non è dovuta, tranne che per le categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (abitazioni signorili, ville, castelli). Restano invece dovute la TARI e, per chi ha un mutuo, le eventuali imposte legate ai servizi. Se la casa non diventa abitazione principale, per esempio perché non trasferite la residenza nel termine, l'IMU diventa dovuta e l'agevolazione sul registro si può perdere (leggete residenza entro 18 mesi).
Come usare il calcolatore
Il calcolatore delle imposte richiede la base imponibile, l'aliquota e l'importo delle imposte fisse. Ricordate di applicare a mano il minimo di 1.000 euro se il 2% della base è inferiore. Per vedere le differenze tra regimi usate anche la tabella comparativa.
Quando rivolgersi a un professionista
Un notaio o un commercialista è utile se: acquistate in comproprietà con persone non sposate, avete già immobili in Italia, vi siete trasferiti dall'estero, comprate un immobile all'asta o in costruzione, o avete dubbi sul valore catastale. Il costo della consulenza è in genere minimo rispetto a una decadenza dall'agevolazione.
Domande frequenti
Le tasse si pagano sul prezzo o sul valore catastale?
Nell'acquisto da privato, la persona fisica può chiedere che l'imposta di registro sia calcolata sul valore catastale anche se il prezzo è più alto. Nell'acquisto con IVA l'IVA si calcola sempre sul prezzo.
Il minimo di 1.000 euro vale anche per la prima casa?
Sì. L'imposta di registro non può essere inferiore a 1.000 euro, qualunque sia la base imponibile e anche per l'aliquota agevolata del 2%.
Posso pagare le imposte con il mutuo?
Le imposte vengono liquidate dal notaio e versate con l'atto. Se la banca finanzia anche le spese, l'importo viene comunque erogato e poi utilizzato per il pagamento, ma non cambia l'obbligo.
Fonti ufficiali
- Agenzia delle Entrate — guide fiscali sull'acquisto della prima casa e sull'imposta di registro
- Ministero dell'Economia e delle Finanze — normativa fiscale e circolari
- Consiglio Nazionale del Notariato — informazioni sull'atto notarile e sulle spese
