Prima casa da privato: imposta di registro al 2% e imposte fisse
Come funziona l'acquisto della prima casa da un privato: registro al 2% con minimo di 1.000 euro, imposte ipotecaria e catastale fisse, base imponibile e dichiarazioni nell'atto.
Quando il venditore è una persona fisica, l'acquisto della prima casa è soggetto a imposta di registro del 2%, con un minimo di 1.000 euro, più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 euro di imposta catastale. Non c'è IVA, perché il privato non agisce come soggetto passivo IVA. Per ottenere l'aliquota ridotta dovete dichiarare nell'atto di avere i requisiti previsti dalla nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986 (Testo unico dell'imposta di registro).
Perché proprio il 2%
L'aliquota ordinaria di registro per i trasferimenti di abitazioni è del 9%. Il 2% è l'aliquota agevolata riservata a chi compra un'abitazione, non di lusso, da destinare a prima casa. La differenza è sostanziale: su una base imponibile di 80.000 euro il 9% sarebbe 7.200 euro, il 2% solo 1.600 euro. Per questo l'Agenzia delle Entrate controlla con attenzione i requisiti.
L'agevolazione non è automatica: il notaio inserisce nell'atto le dichiarazioni che voi rendete (residenza, assenza di altre case nel comune e di altre case acquistate con agevolazione). Se le dichiarazioni risultano false o se in seguito viene meno una condizione, si perde il beneficio (vedi decadenza e sanzioni).
La base imponibile: prezzo o valore catastale
La regola generale prevede che l'imposta di registro si calcoli sul corrispettivo pattuito. Però, in una compravendita tra privati di un'abitazione, la persona fisica che non agisce nell'esercizio di un'attività d'impresa può chiedere l'applicazione del prezzo-valore: l'imposta si calcola sul valore catastale, anche se il prezzo reale è più alto. Il prezzo effettivo deve comunque essere indicato nell'atto, a pena di sanzioni e di accertamento.
Il valore catastale per le abitazioni prima casa si ottiene così:
- si prende la rendita catastale dell'immobile;
- la si rivaluta del 5%, cioè si moltiplica per 1,05;
- si moltiplica il risultato per 110 (coefficiente per le abitazioni prima casa, contro 120 per le altre abitazioni).
Esempio illustrativo: rendita 480 euro. Rivalutata: 504 euro. Valore catastale: 504 x 110 = 55.440 euro. Imposta di registro: 55.440 x 2% = 1.108,80 euro. Si aggiungono 100 euro di imposte fisse: totale 1.208,80 euro circa. Se il prezzo fosse 140.000 euro e non si usasse il prezzo-valore, il registro varrebbe 2.800 euro.
La guida valore catastale e prezzo-valore approfondisce il calcolo e i casi in cui conviene.
Il minimo di 1.000 euro
Dal 2014 l'imposta di registro non può essere inferiore a 1.000 euro. Se la vostra base è molto bassa, per esempio un piccolo appartamento in un paese con rendita modesta, il 2% può dare meno di 1.000 euro: si paga comunque la soglia minima. L'esempio con valore catastale 40.000 euro mostra la differenza: 2% = 800 euro, ma si pagano 1.000 euro, più 100 di imposte fisse.
Le imposte ipotecaria e catastale
Oltre al registro si pagano:
- imposta ipotecaria di 50 euro, per la trascrizione dell'atto nei registri immobiliari;
- imposta catastale di 50 euro, per la voltura catastale.
Sono importi fissi, non dipendono dal prezzo. A queste imposte si aggiungono, ma non sono tasse, gli onorari del notaio e le spese per visure e adempimenti.
| Voce | Importo in acquisto da privato prima casa |
|---|---|
| Imposta di registro | 2% della base, minimo 1.000 euro |
| Imposta ipotecaria | 50 euro |
| Imposta catastale | 50 euro |
| IVA | Non dovuta |
Pertinenze: garage, cantina, posto auto
Le pertinenze dell'abitazione (box, cantina, soffitta, posto auto) possono beneficiare dell'aliquota agevolata se sono classificate nelle categorie C/2, C/6 e C/7 e una sola per categoria, purché siano destinate durevolmente a servizio dell'abitazione. Se l'atto è unico, vanno indicate. Se acquistate un garage in un atto separato, l'agevolazione spetta solo se è dichiarata la pertinenzialità e se l'abitazione è già vostra, o viene acquistata contemporaneamente.
Cosa fare per pagare il giusto
- Chiedete al notaio un preventivo scritto che separi imposte, onorari e spese.
- Verificate la rendita catastale con una visura aggiornata, non con quella indicata nell'annuncio.
- Decidete insieme al notaio se applicare il prezzo-valore.
- Dichiarate tutte le somme versate, comprese caparre e provvigioni dell'agenzia, con le modalità di pagamento.
- Conservate copia dell'atto: serve per detrazioni e per dimostrare i requisiti.
Quando conviene un confronto con altri regimi
Se l'immobile è nuovo e venduto da un'impresa, il regime è quello dell'IVA al 4%: leggete prima casa da costruttore. Se la casa sarà la vostra seconda proprietà, le aliquote cambiano: vedi prima casa e seconda casa a confronto.
Domande frequenti
Il 2% si applica anche se compro con il mutuo?
Sì. Il mutuo non cambia l'imposta di registro. Incide invece sull'imposta sostitutiva dello 0,25%, che si paga sul finanziamento.
Posso usare il prezzo-valore se compro da un'agenzia immobiliare?
Il prezzo-valore riguarda l'acquirente persona fisica che non agisce nell'esercizio di attività d'impresa e vale per cessioni soggette a registro. L'intermediazione dell'agenzia non lo esclude, ma va comunque dichiarata.
Chi paga le imposte, acquirente o venditore?
Di norma l'acquirente, che è il soggetto obbligato al pagamento dell'imposta di registro. Le parti sono tuttavia solidali verso il Fisco.
Fonti ufficiali
- Agenzia delle Entrate — guida all'acquisto della prima casa e istruzioni sul registro
- Gazzetta Ufficiale — testo del D.P.R. 131/1986
- Consiglio Nazionale del Notariato — informazioni su prezzo-valore e atto di compravendita
