Imposta sostitutiva sul mutuo prima casa: 0,25% e quando si paga
Come funziona l'imposta sostitutiva dello 0,25% sul mutuo per la prima casa, quando sale al 2%, chi la versa, esempi di calcolo e rapporto con le altre imposte del finanziamento.
Sul mutuo per acquistare la prima casa si paga una imposta sostitutiva dello 0,25% del capitale finanziato; per la seconda casa e per gli altri immobili l'aliquota è del 2%. Su un mutuo di 150.000 euro, quindi, sono 375 euro nel primo caso e 3.000 euro nel secondo. L'imposta riguarda i finanziamenti di durata superiore a 18 mesi e sostituisce le imposte ordinarie su atti e garanzie collegati al mutuo, come registro, bollo, ipotecarie e catastali. La disciplina è contenuta negli articoli 15 e seguenti del D.P.R. 601/1973.
Che cosa "sostituisce" l'imposta
Un finanziamento garantito da ipoteca genera atti che, in assenza del regime sostitutivo, sarebbero tassati con più imposte (registro, bollo sui documenti, ipotecaria sull'iscrizione, tasse di concessione governativa). Il regime sostitutivo le assorbe tutte in un'unica imposta proporzionale al capitale. Sono invece fuori dall'imposta sostitutiva alcune voci: gli onorari del notaio, i costi di istruttoria e perizia, i premi assicurativi e gli interessi.
| Voce | Soggetta a imposta sostitutiva? |
|---|---|
| Atto di mutuo e garanzia ipotecaria | Sì, assorbiti dal regime |
| Onorari notarili del mutuo | No, restano a parte |
| Istruttoria e perizia | No, sono costi della banca |
| Polizze | No |
Quando si applica l'aliquota dello 0,25%
L'aliquota agevolata dello 0,25% riguarda i mutui concessi per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo quando l'acquisto beneficia delle agevolazioni prima casa. La condizione è collegata: se l'agevolazione sull'acquisto decade, anche l'aliquota sul mutuo viene rideterminata, secondo le regole dell'Agenzia delle Entrate. In pratica la dichiarazione sulla prima casa che rendete nell'atto di acquisto vale anche per il mutuo.
L'aliquota del 2% si applica in tutti gli altri casi (seconda casa, mutuo non finalizzato all'acquisto dell'abitazione, immobili non abitativi in alcune ipotesi). Per i mutui di durata non superiore a 18 mesi non si applica il regime sostitutivo e si pagano le imposte ordinarie su atti e garanzie.
Chi la paga e come
La banca (o l'istituto mutuante) è il soggetto che versa l'imposta all'Erario, ma il costo è addebitato al mutuatario, di solito trattenendolo dall'importo erogato o fatturandolo tra le spese iniziali. È indicata nell'ESIS e nel contratto di mutuo tra i costi. Non dovete versarla autonomamente: dovete però controllare che l'importo sia coerente con il capitale e con l'aliquota.
Esempio illustrativo: mutuo di 140.000 euro per la prima casa. Imposta sostitutiva = 140.000 x 0,25% = 350 euro. Se lo stesso mutuo finanziasse una seconda casa: 140.000 x 2% = 2.800 euro. La differenza di 2.450 euro è la parte della convenienza fiscale che si perde se il requisito prima casa non c'è.
Interessi, TAEG e costo complessivo
L'imposta sostitutiva entra nel calcolo del costo complessivo del mutuo e, se la banca la addebita al mutuatario, nel TAEG. Per stimare il costo reale di un finanziamento non conta solo il tasso: leggete la voce "costi una tantum" dell'ESIS e sommate imposta sostitutiva, istruttoria, perizia, onorari e premi. Il calcolatore del mutuo permette di inserire queste spese iniziali per vedere l'effetto sul totale rimborsato.
Un dato ricorrente nelle offerte è che alcune spese possono essere azzerate o ridotte dalla banca, mentre l'imposta sostitutiva, essendo di legge, resta. Se un'offerta dice "zero spese" verificate se comprende l'imposta o solo i costi propri della banca.
Surroga e rinegoziazione
Se in futuro cambierete banca con la surroga (portabilità), il nuovo mutuo conserva il regime di favore: la surroga non comporta nuove imposte sostitutive e le spese di istruttoria e notaio sono a carico della banca subentrante per legge. Se invece estinguete il mutuo e ne accendete uno nuovo, l'imposta sostitutiva sarà dovuta di nuovo sul nuovo finanziamento. Valutate la differenza con attenzione.
Detrazione: l'imposta sostitutiva conta
L'imposta sostitutiva rientra tra gli oneri accessori del mutuo detraibili al 19% insieme a istruttoria, perizia e onorari notarili del mutuo, entro un limite complessivo di 2.582,28 euro, se il mutuo è per l'abitazione principale e rispetta le condizioni previste. Ne parliamo nella guida su detrazioni su mutuo e intermediazione.
Cosa controllare
- Che l'aliquota applicata sia 0,25% se acquistate la prima casa.
- Che l'importo coincida con il capitale effettivamente erogato (se il mutuo copre anche altre voci, controllate la base).
- Che il contratto indichi l'imposta nelle spese.
- Che in caso di frazionamento del mutuo o di mutuo cointestato non si applichino aliquote diverse a parti dello stesso capitale.
Domande frequenti
L'imposta sostitutiva si paga anche sui mutui di ristrutturazione?
Sì, per i mutui superiori a 18 mesi concessi per ristrutturazione di abitazioni vale lo stesso regime; l'aliquota ridotta richiede che l'abitazione sia agevolata come prima casa.
Posso evitarla scegliendo un mutuo più breve?
Per durata uguale o inferiore a 18 mesi si applicano le imposte ordinarie, che possono essere più o meno onerose; è una scelta che raramente è conveniente per la prima casa.
Cosa succede se perdo l'agevolazione prima casa?
L'aliquota applicabile può essere rideterminata: oltre alla differenza di imposta sono possibili sanzioni e interessi. Verificate con la banca e con il notaio.
Fonti ufficiali
- Agenzia delle Entrate — imposta sostitutiva sui finanziamenti
- Banca d'Italia — ESIS, TAEG e trasparenza bancaria
- ABI — informazioni generali sul mutuo ipotecario
