Residenza entro 18 mesi dal rogito: come e quando trasferirla
Come rispettare il termine di 18 mesi per la residenza nella prima casa: da quando decorre, come si cambia, cosa fare se i lavori ritardano e cosa succede se si sfora.
Chi compra la prima casa in un comune dove non risiede deve trasferirvi la residenza anagrafica entro 18 mesi dalla data dell'atto di acquisto. Il termine decorre dal giorno del rogito, non dalla consegna delle chiavi né dalla fine dei lavori, e si calcola di data in data: se firmate il 10 gennaio 2027, la scadenza è il 10 luglio 2028. Se la residenza non è trasferita in tempo, l'agevolazione decade e l'Agenzia delle Entrate può chiedere la differenza di imposta con sanzioni e interessi.
Perché conta la residenza
La nota II-bis richiede che l'immobile sia nel comune in cui l'acquirente ha o stabilisce la residenza. È una condizione soggettiva: riguarda voi, non la casa. Non basta abitare di fatto o intestare le utenze: il dato che il Fisco verifica è quello dell'anagrafe del Comune. Un contratto di luce a vostro nome o una dichiarazione di ospitalità non sostituiscono il cambio di residenza.
Come si trasferisce la residenza
- L'immobile deve essere abitabile o comunque idoneo a ospitare la residenza (se è in ristrutturazione, valutate i tempi).
- Presentate la dichiarazione di residenza all'ufficio anagrafe del Comune, o online dove il Comune consente il servizio, indicando l'indirizzo e i familiari che vi si trasferiscono.
- Allegate i documenti richiesti (titolo di possesso, cioè atto di acquisto, e documento d'identità).
- L'anagrafe registra la dichiarazione e, in seguito alle verifiche della Polizia municipale, conferma il cambio: gli effetti decorrono dalla data della dichiarazione, purché l'accertamento sia positivo.
- Conservate la ricevuta e il certificato di residenza storico.
Se la richiesta viene presentata nei termini ma la conferma arriva più tardi, il riferimento è la data della dichiarazione. Per sicurezza non aspettate gli ultimi giorni.
Che cosa si intende con "attività nel comune"
La norma prevede anche l'ipotesi in cui l'immobile si trovi nel comune in cui l'acquirente svolge la propria attività. Se lavorate nel comune dell'immobile ma non intendete trasferire la residenza, potete dichiararlo al notaio; dovrete poter dimostrare il lavoro (contratto, lettera del datore di lavoro, partita IVA con sede nel comune). In questo caso non è richiesto il trasferimento di residenza, ma la dichiarazione deve essere veritiera e documentabile.
Calendario consigliato
| Momento | Azione |
|---|---|
| Prima del preliminare | Verificare dove risiedete e se la residenza va trasferita |
| Al rogito | Dichiarare l'impegno a trasferire la residenza entro 18 mesi |
| Entro 3-6 mesi dal rogito | Fissare la data di trasloco e di cambio di residenza |
| Entro i 18 mesi | Presentare la dichiarazione all'anagrafe e conservare le ricevute |
| Dopo il cambio | Aggiornare patente, banca, utenze, assicurazioni |
Se i lavori o il trasloco ritardano
Se ristrutturate casa dopo l'acquisto, pianificate i lavori in modo da poter fissare la residenza entro il termine. Il ritardo dei lavori non è di per sé una giustificazione automatica: l'Agenzia accetta solo casi di forza maggiore (eventi imprevedibili e non imputabili) e la giurisprudenza li valuta con rigore. Se l'immobile non è abitabile al rogito, parlatene con il notaio e documentate i permessi e la data di inizio e fine lavori. Un'alternativa prudente è trasferire la residenza anche prima della fine dei lavori, dove le regole comunali lo consentono, oppure acquistare un immobile già abitabile.
Se il termine scade senza la residenza
Con la scadenza dei 18 mesi, l'agevolazione decade e l'Agenzia delle Entrate recupera la differenza tra imposta ordinaria e imposta pagata, più sanzione del 30% e interessi. Se si tratta di acquisto con IVA al 4%, la differenza si calcola con l'aliquota ordinaria. Esiste la possibilità di regolarizzare spontaneamente con il ravvedimento operoso prima di un controllo, pagando sanzioni ridotte: informatevi con un professionista. La guida su decadenza e sanzioni approfondisce.
La residenza non è definitiva?
Dopo aver stabilito la residenza non siete tenuti a restare per sempre: l'obbligo vincolante riguarda i cinque anni dalla data di acquisto, quando una vendita senza riacquisto entro un anno fa decadere l'agevolazione. Cambiare residenza in un altro comune dopo il trasferimento iniziale non decade di per sé, ma si deve evitare l'ipotesi di trasferimento solo formale. In caso di trasferimento per lavoro, chiedete conferma al notaio o a un commercialista.
Cosa portare al notaio sulla residenza
- Certificato di residenza attuale e stato di famiglia.
- Se acquistate come lavoratore nel comune: contratto o dichiarazione datoriale.
- Se vivete all'estero: iscrizione AIRE e documentazione del lavoro.
Domande frequenti
I 18 mesi decorrono dal preliminare?
No, dal rogito, cioè dall'atto definitivo di compravendita. Il preliminare non fa decorrere il termine.
La residenza deve riguardare tutti i familiari?
La norma richiede la residenza dell'acquirente. I familiari possono trasferirsi insieme, ma per l'agevolazione conta chi ha dichiarato i requisiti.
Il cambio di residenza può essere solo temporaneo?
Un cambio meramente formale, senza effettiva dimora abituale, può essere contestato. Mantenete una reale presenza abituale nell'immobile.
Fonti ufficiali
- Agenzia delle Entrate — termini e decadenza prima casa
- Ministero dell'Interno — anagrafe e procedure di cambio di residenza
- Normattiva — testo del D.P.R. 131/1986
