Costi di notaio, agenzia e spese accessorie nell'acquisto della casa
Quanto pesano oltre alle tasse notaio, agenzia immobiliare, mutuo, visure e conguagli condominiali: come si formano i costi, come chiedere preventivi e quali sono detraibili.
Oltre alle imposte, l'acquisto di una casa comporta costi che non si calcolano con un'aliquota fissa: onorari del notaio, provvigione dell'agenzia immobiliare con IVA al 22%, spese del mutuo e adempimenti tecnici. Il notaio non ha una tariffa unica (dal 2012 le tariffe professionali sono libere) e la mediazione è frutto di accordo tra le parti. Il metodo giusto è quindi chiedere preventivi scritti e metterli a confronto voce per voce, tenendo distinte le imposte, che non sono negoziabili, dalle spese, che lo sono.
Il notaio: cosa paga davvero chi compra
Nel preventivo del notaio trovate di solito quattro blocchi:
- Imposte liquidate nell'atto (registro o IVA, ipotecaria, catastale): sono tributi, non compenso del notaio.
- Onorari: il compenso del professionista per istruttoria, redazione e stipula; dipende dal valore dell'atto e dalla complessità.
- Spese e diritti: visure ipotecarie e catastali, bolli, diritti di segreteria, trascrizione e voltura.
- Eventuale mutuo: se il mutuo è stipulato nello stesso atto, ci sono onorari e imposta sostitutiva aggiuntivi.
Ogni acquirente può scegliere il notaio: la scelta non spetta al venditore né alla banca, anche se la banca può indicare nominativi graditi. Per questo vale la pena richiedere almeno due preventivi a studi diversi, specificando il tipo di acquisto (da privato o da costruttore), la presenza del mutuo e l'uso del prezzo-valore.
L'agenzia immobiliare
L'agente immobiliare (iscritto al Registro delle imprese e abilitato, con corso e esame) ha diritto alla provvigione solo se l'affare è concluso grazie alla sua attività (art. 1755 del codice civile). L'importo è libero ed è spesso indicato in percentuale sul prezzo: la percentuale va letta nell'incarico o nella proposta e a questa si aggiunge IVA al 22%. Se acquistate da un'impresa costruttrice può non esserci intermediazione.
Esempio illustrativo: prezzo 180.000 euro, provvigione concordata del 3% a carico dell'acquirente. Provvigione 5.400 euro, IVA 22% = 1.188 euro, totale 6.588 euro. Le percentuali di questo esempio sono inventate: leggete sempre il vostro contratto.
Per l'intermediazione pagata con mezzi tracciabili e riferita all'abitazione principale esiste una detrazione IRPEF del 19% su un massimo di 1.000 euro l'anno (vedi detrazioni su mutuo e intermediazione).
Spese del mutuo
| Voce | A cosa serve |
|---|---|
| Istruttoria | Costi di valutazione della pratica da parte della banca |
| Perizia | Valutazione dell'immobile da un tecnico incaricato dalla banca |
| Imposta sostitutiva | 0,25% del capitale per la prima casa |
| Polizze | Scoppio e incendio obbligatoria in genere; altre sono facoltative |
| Onorari notarili del mutuo | Per l'atto di finanziamento e l'ipoteca |
Queste voci compaiono nell'ESIS (Prospetto informativo europeo standardizzato) e incidono sul TAEG. Confrontate offerte diverse partendo dal costo complessivo, e usate il calcolatore del mutuo per stimare la rata. Alcune banche includono perizia e istruttoria nel tasso o le azzerano: chiedete conferma scritta.
Spese condominiali e conguagli
Chi compra risponde, insieme al venditore, dei contributi condominiali dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.). Nel rogito è prassi ripartire le spese tra le parti e farsi consegnare dall'amministratore una dichiarazione sulle spese deliberate e sugli arretrati. Se ci sono lavori straordinari deliberati ma non ancora pagati, decidete a chi spetta la quota.
Costi tecnici e documentali
- APE (attestato di prestazione energetica): obbligatorio per vendere, in genere a carico del venditore, ma va consegnato.
- Conformità catastale e urbanistica: se mancano, vanno regolarizzate; chiedete a chi spetta il costo prima di firmare.
- Visure ipotecarie e verifiche notarili: comprese nelle spese del notaio.
- Traslochi e utenze: voltura o nuovi contratti di luce, gas, acqua, internet.
- Arredi: a parte il bonus mobili, che ha regole proprie legate alle ristrutturazioni.
Come costruire il budget
- Partite dal prezzo concordato.
- Aggiungete le imposte stimate con il calcolatore delle imposte o con il preventivo del notaio.
- Aggiungete la provvigione, con IVA.
- Aggiungete le spese del mutuo (imposta sostitutiva, istruttoria, perizia, polizze).
- Inserite una riserva per conguagli, traslochi e piccoli lavori.
Il totale delle spese accessorie e delle imposte è in genere una quota significativa dei risparmi disponibili: per questo molte banche valutano la liquidità residua dopo l'acquisto. Tenete sempre una riserva di emergenza diversa dall'anticipo.
Quando intervenire sui costi
Si può risparmiare: scegliendo con attenzione il notaio, negoziando la provvigione prima di firmare l'incarico, usando il prezzo-valore dove ammesso, confrontando offerte di mutuo con costi d'ingresso diversi. Non si può risparmiare sulle imposte dovute, né evitare di dichiarare pagamenti e mediazioni nell'atto. Se c'è una promessa di "risparmio" che richiede di falsare il prezzo, rifiutate.
Domande frequenti
Il notaio lo sceglie chi compra o chi vende?
Lo sceglie, di norma, l'acquirente, che paga le spese dell'atto. La banca può proporre un nome, ma non può imporlo per l'atto di compravendita.
La provvigione dell'agenzia è sempre a carico di chi compra?
No, dipende dall'incarico: può essere a carico del venditore, dell'acquirente o di entrambi. Va letta nel contratto di mediazione e nella proposta.
Gli onorari del notaio sono detraibili?
Non quelli dell'atto di compravendita. Sono detraibili, nei limiti previsti, i costi accessori del mutuo, notaio del mutuo compreso, come spiegato nella guida sulle detrazioni.
Fonti ufficiali
- Consiglio Nazionale del Notariato — informazioni sui costi dell'atto notarile
- Agenzia delle Entrate — detrazioni per intermediazione e mutuo
- Banca d'Italia — trasparenza bancaria e guida al mutuo
