Prima casa dal costruttore: IVA al 4% e imposte fisse da 200 euro
Acquisto della prima casa da impresa costruttrice: IVA al 4% sul prezzo, registro, ipotecaria e catastale da 200 euro, acconti, quando la vendita è con IVA e quando no.
Se comprate la prima casa da un'impresa che la vende con IVA, pagate l'IVA al 4% sul prezzo e tre imposte fisse da 200 euro ciascuna: registro, ipotecaria e catastale, per un totale di 600 euro. È la combinazione tipica degli acquisti di immobili nuovi o ristrutturati dalle imprese, e di norma conviene ragionare sul totale in euro più che sulle aliquote: una casa da 220.000 euro con IVA al 4% comporta 8.800 euro di IVA, più 600 euro di imposte fisse.
Quando la vendita è soggetta a IVA
La vendita di una casa da parte di un'impresa costruttrice o di ripristino è obbligatoriamente soggetta a IVA se avviene entro cinque anni dalla fine della costruzione o dell'intervento di ristrutturazione. Dopo i cinque anni la vendita è, di regola, esente da IVA, ma l'impresa può optare per l'imposizione IVA indicandolo nell'atto. Se non c'è opzione, si applica l'imposta di registro come negli acquisti da privato.
| Situazione | Regime | Prima casa |
|---|---|---|
| Impresa, entro 5 anni dalla fine lavori | IVA obbligatoria | IVA 4% + 600 euro di imposte fisse |
| Impresa, oltre 5 anni, con opzione IVA | IVA per opzione | IVA 4% + 600 euro di imposte fisse |
| Impresa, oltre 5 anni, senza opzione | Esente IVA | Registro 2% + 50 euro + 50 euro |
| Privato | Fuori campo IVA | Registro 2% + 50 euro + 50 euro |
Leggete sempre nell'atto o nel preliminare quale regime è dichiarato: non deve essere una vostra scelta, è l'impresa a indicarlo.
Come si calcola: esempio
Esempio illustrativo con prezzo di 240.000 euro più IVA, due box inclusi nel prezzo.
- IVA al 4%: 240.000 x 0,04 = 9.600 euro.
- Imposta di registro fissa: 200 euro.
- Imposta ipotecaria fissa: 200 euro.
- Imposta catastale fissa: 200 euro.
- Totale: 10.200 euro.
Se lo stesso immobile fosse stato venduto da un privato a 240.000 euro con prezzo-valore e valore catastale di 90.000 euro, il totale sarebbe circa 1.900 euro. Il confronto non è sufficiente per scegliere: la casa nuova ha caratteristiche diverse (classe energetica, garanzie, assenza di lavori), e la scelta non dipende dalle sole imposte.
L'IVA sugli acconti
Nei contratti di acquisto da costruttore spesso si versano acconti al preliminare e nel corso dei lavori. L'IVA si applica quando si paga l'acconto, con la stessa aliquota che si applicherà al saldo. Per fruire del 4% anche sugli acconti dovete dichiarare nel preliminare di avere i requisiti per la prima casa, e confermarli all'atto. Se i requisiti mancano al rogito, l'impresa dovrà emettere una nota di variazione e sarete tenuti a versare la differenza di IVA tra 4% e aliquota ordinaria.
Un dettaglio utile: l'IVA sugli acconti non va confusa con la caparra, che non è soggetta a IVA se ha natura di garanzia; chiedete al notaio come qualificare ciò che versate.
Il credito d'imposta se riacquistate
Chi ha già venduto una casa acquistata con agevolazione e ne compra un'altra con IVA entro un anno può avere un credito d'imposta pari all'imposta (registro o IVA) pagata sul primo acquisto, entro il limite dell'imposta dovuta sul secondo. Il tema è trattato nella guida su riacquisto e credito d'imposta.
Immobili da costruire: garanzie
Se la casa è in costruzione, la tutela dell'acquirente è disciplinata dal D.Lgs. 122/2005: il costruttore deve consegnare una fideiussione a garanzia delle somme versate prima del trasferimento della proprietà e, al rogito, una polizza assicurativa decennale a copertura dei danni da gravi difetti. Queste verifiche non riducono le imposte, ma vi tutelano da perdite se l'impresa fallisse. Non firmate il preliminare senza avere chiesto copia della fideiussione.
Cosa controllare prima del rogito
- Che l'impresa abbia dichiarato il regime IVA corretto e che l'aliquota applicata sia del 4%.
- Che il notaio abbia verificato che l'immobile non sia in categoria A/1, A/8 o A/9: in tal caso si applica IVA al 22% e non c'è agevolazione.
- Che la residenza sia trasferita entro 18 mesi, come per gli acquisti da privato.
- Che le fatture degli acconti riportino l'aliquota giusta.
- Che il capitolato e le planimetrie corrispondano allo stato dei lavori.
Confronto con la seconda casa
Se non avete i requisiti per la prima casa, l'IVA sale al 10% per abitazioni non di lusso e al 22% per quelle di lusso (categorie A/1, A/8, A/9). Su 240.000 euro la differenza tra 4% e 10% è di 14.400 euro: la differenza tra aver o meno diritto all'agevolazione vale quindi molto. Vedi il confronto prima e seconda casa.
Domande frequenti
L'IVA al 4% riguarda anche le pertinenze?
Sì, entro i limiti delle pertinenze agevolabili (una per categoria C/2, C/6, C/7) acquistate insieme all'abitazione o con atto separato, con dichiarazione di pertinenzialità.
Posso scegliere tra IVA e registro?
No, il regime lo determina la natura del venditore e il tempo trascorso dalla fine dei lavori. Solo l'impresa, dopo i cinque anni, può optare per l'IVA.
Cosa succede se perdo l'agevolazione dopo aver pagato il 4%?
Sono dovute le imposte nella misura ordinaria, con sanzioni e interessi. Il tema è trattato in decadenza e sanzioni.
Fonti ufficiali
- Agenzia delle Entrate — aliquote IVA sulle cessioni di fabbricati e guida prima casa
- Ministero dell'Economia e delle Finanze — normativa tributaria
- Consiglio Nazionale del Notariato — tutela degli acquirenti di immobili da costruire
