Vendere la prima casa entro 5 anni e riacquistare: credito d'imposta

Se vendete una casa acquistata con le agevolazioni prima casa entro cinque anni dall'acquisto, perdete il beneficio e dovete la differenza di imposta con sanzioni e interessi, a meno che entro un anno dalla vendita compriate un'altra abitazione da adibire a residenza principale. Chi riacquista entro l'anno ha inoltre diritto a un credito d'imposta pari all'imposta di registro o all'IVA pagata sul primo acquisto, entro il limite dell'imposta dovuta sul nuovo (art. 7 della legge 448/1998). Sono due meccanismi collegati ma distinti, e confonderli è una causa frequente di errori.

Il termine di cinque anni

La regola è nella nota II-bis, comma 4, all'articolo 1 della Tariffa, parte prima, del D.P.R. 131/1986: l'agevolazione decade se l'immobile è trasferito (vendita, donazione e altri atti a titolo oneroso o gratuito) prima di cinque anni dalla data di acquisto, salvo riacquisto entro un anno. Il termine decorre dall'atto di acquisto agevolato. Dopo i cinque anni potete vendere senza decadenza.

Alcune precisazioni:

• il riacquisto deve riguardare un immobile da adibire ad abitazione principale del contribuente, quindi i requisiti sulla residenza valgono anche per il nuovo;
• non è richiesto che il nuovo acquisto sia agevolato per evitare la decadenza, ma in pratica l'acquisto agevolato è l'ipotesi ordinaria;
• la donazione della casa a un familiare entro i cinque anni è un trasferimento che fa scattare la regola, quindi chiedete prima al notaio.

Come funziona il riacquisto

1. Vendete la prima casa (entro i cinque anni).
2. Entro un anno dalla vendita acquistate un'altra abitazione.
3. Nell'atto di riacquisto dichiarate di voler adibire a residenza principale il nuovo immobile.
4. Se avete i requisiti, il nuovo acquisto è agevolato; se avete una casa con agevolazione ancora in portafoglio, ricordate l'obbligo di vendere entro un anno.

Se non riacquistate entro l'anno, l'Agenzia delle Entrate recupera la differenza tra imposta ordinaria e agevolata, più sanzione del 30% e interessi. Non è possibile "sanare" a posteriori comprando dopo l'anno.

Il credito d'imposta: come si calcola

Il credito spetta a chi, avendo acquistato la prima casa con le agevolazioni, ne vende e ne riacquista un'altra entro un anno, anche dopo i cinque anni. È pari all'imposta di registro o all'IVA pagata per il primo acquisto. Non può superare l'imposta dovuta per il secondo acquisto. Se il secondo acquisto ha un'imposta inferiore, il credito eccedente non è rimborsato in contanti, ma può essere utilizzato in altri modi.

Esempio illustrativo: nel primo acquisto avete pagato 2.800 euro di registro. Vendete dopo quattro anni e, entro otto mesi, acquistate un'altra casa con imposta dovuta di 3.500 euro.

• Credito: 2.800 euro (imposta pagata sul primo acquisto).
• Limite: 3.500 euro (imposta dovuta sul secondo).
• Si usa il credito intero: pagate 3.500 - 2.800 = 700 euro di imposta sul nuovo atto.

Secondo esempio: nel primo acquisto 4.000 euro di IVA, nel secondo 1.500 euro di registro. Il credito è limitato a 1.500 euro; l'eccedenza di 2.500 euro può essere usata in dichiarazione dei redditi o in compensazione.

Come si utilizza il credito

Il credito può essere usato, a scelta:

• in diminuzione dell'imposta di registro dovuta sull'atto di riacquisto;
• in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, successioni e donazioni dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• in detrazione dall'IRPEF dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al riacquisto;
• in compensazione con F24.

Il notaio indica nell'atto di riacquisto la scelta; conservate sempre l'atto di vendita e l'atto del primo acquisto, che servono a dimostrare l'importo del credito.

Condizioni del nuovo acquisto

Per ottenere il credito e per evitare la decadenza:

• il nuovo immobile deve essere abitazione non di lusso, destinata a residenza principale;
• deve rispettare i requisiti della prima casa, quindi residenza nel comune, assenza di altri immobili nel comune;
• l'acquisto deve avvenire nel termine di un anno e va indicata nell'atto la volontà di avvalersi del credito.

Se acquistate una casa con credito d'imposta e poi decadete dall'agevolazione sul nuovo acquisto, perdete anche il credito. Si veda decadenza e sanzioni.

Vendere prima o comprare prima?

Il caso più comune è comprare prima e vendere dopo. La norma consente, per chi ha una casa agevolata, di acquistarne un'altra con agevolazione purché si venda la precedente entro un anno dal nuovo acquisto (legge 208/2015, art. 1, comma 55). Se vendete prima e poi comprate, vale invece l'anno dalla vendita. Pianificate i tempi con il notaio e con l'agenzia: una vendita che slitta può causare problemi, e un mutuo potrebbe richiedere l'estinzione del vecchio finanziamento.

Quando rivolgersi a un professionista

La combinazione di acquisto e vendita, mutuo da estinguere, comproprietà e crediti d'imposta è complessa. Un notaio o commercialista aiuta a scegliere la sequenza giusta e a verificare i termini. È utile farlo prima di firmare il preliminare della nuova casa o del vecchio immobile.

Domande frequenti

Il credito d'imposta spetta anche se vendo dopo i cinque anni?

Sì, purché riacquistiate entro un anno dalla vendita e abbiate acquistato la prima casa con le agevolazioni.

Posso avere il credito se compro una casa più piccola?

Sì: il credito è limitato all'imposta dovuta sul secondo acquisto, quindi con una casa più economica potreste non usarlo tutto.

Se vendo con un contratto preliminare, da quando decorre l'anno?

Il termine di un anno decorre dalla data dell'atto di vendita (rogito), non dal preliminare.

Fonti ufficiali

• Agenzia delle Entrate — credito d'imposta per il riacquisto della prima casa
• Normattiva — legge 448/1998, art. 7, e D.P.R. 131/1986
• Consiglio Nazionale del Notariato — acquisto e vendita della prima casa