Prima casa o seconda casa: aliquote a confronto con esempi
Quanto cambia il costo fiscale tra prima e seconda casa: registro 2% contro 9%, IVA 4% contro 10% o 22%, valore catastale, mutuo e IMU, con tabelle ed esempi numerici.
La differenza fiscale tra prima e seconda casa è molto ampia: da privato si passa dal 2% al 9% di imposta di registro, da costruttore dall'IVA del 4% a quella del 10% (22% per le abitazioni di lusso), e sul mutuo dall'imposta sostitutiva dello 0,25% al 2%. Su un acquisto da 200.000 euro con IVA la sola differenza tra 4% e 10% vale 12.000 euro. Questa guida mette i regimi uno accanto all'altro, con esempi di calcolo, per capire quanto vale davvero l'agevolazione.
La tabella di base
| Voce | Prima casa | Seconda casa |
|---|---|---|
| Registro, acquisto da privato | 2% (minimo 1.000 euro) | 9% (minimo 1.000 euro) |
| Ipotecaria e catastale, da privato | 50 euro + 50 euro | 50 euro + 50 euro |
| IVA, acquisto da impresa | 4% | 10% (22% se di lusso) |
| Registro, ipotecaria, catastale con IVA | 200 euro ciascuna | 200 euro ciascuna |
| Coefficiente sulla rendita rivalutata (x 1,05) | 110 | 120 |
| Imposta sostitutiva sul mutuo | 0,25% | 2% |
| IMU | Esente (salvo A/1, A/8, A/9) | Dovuta |
L'aliquota agevolata si applica solo se ricorrono i requisiti spiegati nella guida requisiti dell'agevolazione prima casa: residenza nel comune, assenza di altre case nello stesso comune, assenza di altre case acquistate con agevolazioni.
Esempio 1: stesso immobile da privato
Esempio illustrativo: rendita catastale 500 euro, prezzo di mercato 180.000 euro, acquisto da privato con prezzo-valore.
- Rendita rivalutata: 500 x 1,05 = 525 euro.
- Prima casa: valore catastale 525 x 110 = 57.750 euro. Registro 2% = 1.155 euro. Totale con 100 euro fissi: circa 1.255 euro.
- Seconda casa: valore catastale 525 x 120 = 63.000 euro. Registro 9% = 5.670 euro. Totale con 100 euro fissi: circa 5.770 euro.
Differenza: circa 4.515 euro. Il coefficiente più alto (120 invece di 110) incide per circa il 9% in più sulla base, ma è l'aliquota a fare la differenza.
Esempio 2: stessa casa da impresa
Esempio illustrativo: prezzo 210.000 euro più IVA.
- Prima casa: IVA 4% = 8.400 euro; imposte fisse 600 euro; totale 9.000 euro.
- Seconda casa non di lusso: IVA 10% = 21.000 euro; imposte fisse 600 euro; totale 21.600 euro.
- Abitazione di lusso (categoria A/1, A/8 o A/9): IVA 22% = 46.200 euro; imposte fisse 600 euro; totale 46.800 euro.
La distanza tra 4% e 10% è di 12.600 euro. Per questo spesso chi acquista una casa nuova controlla con particolare attenzione la data di residenza e le proprietà di partenza.
Il mutuo: imposta sostitutiva
Per i mutui di durata superiore a 18 mesi, finalizzati ad acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili residenziali, si applica l'imposta sostitutiva al posto di registro, bollo, ipotecarie e catastali sul finanziamento: 0,25% se il mutuo riguarda la prima casa, 2% altrimenti. Su 150.000 euro di mutuo sono 375 euro nel primo caso e 3.000 euro nel secondo. Approfondimento nella guida imposta sostitutiva sul mutuo.
IMU e imposte ricorrenti
Sulla prima casa, intesa come abitazione principale, l'IMU non è dovuta, tranne per le categorie catastali di pregio A/1, A/8, A/9, per le quali si applica con aliquota ridotta e una detrazione. Sulla seconda casa l'IMU è dovuta, con l'aliquota deliberata dal Comune; il costo annuo può essere rilevante. Non si tratta di una tassa di acquisto, ma incide sul costo complessivo di possesso, quindi merita un posto nel confronto.
Nota: chi risulta avere residenza e dimora abituale in un'abitazione è considerato "abitazione principale"; per le coppie che hanno residenze diverse nello stesso comune, le regole sono state oggetto di interventi della Corte costituzionale e di norme successive. Per il vostro caso concreto consultate il regolamento IMU del vostro Comune.
Quando una casa diventa seconda casa senza accorgersene
Capita in questi casi:
- si compra un'abitazione nello stesso comune dove già si possiede un altro immobile abitativo;
- non si trasferisce la residenza entro 18 mesi;
- si possiede già una casa acquistata con agevolazione prima casa e non la si vende nel termine consentito;
- si acquista un immobile in categoria A/1, A/8 o A/9.
In tutti questi casi l'agevolazione manca o decade. Se invece dovete scegliere fra due acquisti, ricordate che l'agevolazione prima casa si può usare più volte nel corso della vita, ma non si può averne due contemporaneamente (salvo la vendita della precedente entro un anno).
Cosa fare per decidere
- Calcolate il costo fiscale in entrambi gli scenari con il calcolatore delle imposte cambiando l'aliquota da 2% a 9%.
- Verificate le vostre proprietà con una visura catastale nazionale.
- Chiedete al notaio se un'eventuale vendita della casa attuale consente di mantenere l'agevolazione.
- Considerate anche l'IMU e il resto dei costi di possesso.
Domande frequenti
Si può avere la prima casa agevolata due volte?
Sì, ma non contemporaneamente. Se avete già una casa acquistata con le agevolazioni potete riacquistare con agevolazione solo vendendo la precedente entro un anno dal nuovo acquisto.
La seconda casa ha mai agevolazioni?
Non quelle della prima casa. Possono esistere agevolazioni per ristrutturazioni o efficientamento, ma sono fiscalmente diverse dall'agevolazione sull'acquisto.
Cambia qualcosa per l'abitazione di lusso?
Sì: le categorie A/1, A/8 e A/9 sono escluse dall'agevolazione prima casa. Si pagano registro al 9% o IVA al 22%.
Fonti ufficiali
- Agenzia delle Entrate — regimi di tassazione sugli acquisti immobiliari
- Ministero dell'Economia e delle Finanze — normativa su IMU e imposte sugli immobili
- Gazzetta Ufficiale — testi normativi
