Detrazioni sul mutuo prima casa: interessi, spese accessorie e agenzia
Detrazione IRPEF del 19% sugli interessi del mutuo per l'abitazione principale (fino a 4.000 euro), oneri accessori fino a 2.582,28 euro e intermediazione fino a 1.000 euro: condizioni ed esempi.
Chi compra la prima casa con un mutuo può detrarre dall'IRPEF il 19% degli interessi passivi pagati nell'anno, su un importo massimo di 4.000 euro di interessi (quindi fino a 760 euro di risparmio annuo), se il mutuo è per l'acquisto dell'abitazione principale. Si possono detrarre, sempre al 19%, anche gli oneri accessori del mutuo (notaio del mutuo, istruttoria, perizia, imposta sostitutiva) fino a 2.582,28 euro, e le spese di intermediazione immobiliare fino a 1.000 euro per anno. Sono detrazioni, non deduzioni: riducono l'imposta, non il reddito imponibile.
Interessi passivi: condizioni
Per detrarre gli interessi (art. 15, comma 1, lettera b, del TUIR) devono ricorrere queste condizioni:
- il mutuo ipotecario è stato stipulato per acquistare l'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale (non vale per mutui di ristrutturazione, che hanno regole diverse);
- il mutuo è stipulato nell'anno precedente o successivo all'acquisto (o contestualmente);
- l'immobile diventa abitazione principale entro un anno dall'acquisto;
- l'abitazione principale è quella dove il contribuente (o i familiari) dimora abitualmente.
La detrazione spetta fino a un massimo di 4.000 euro di interessi per anno, anche se gli interessi pagati sono maggiori, e per il mutuo cointestato il limite vale per ciascun intestatario sulla propria quota. Per gli anni in cui l'importo è più basso la detrazione si calcola sull'importo effettivo.
Esempio illustrativo: interessi pagati nell'anno 3.100 euro. Detrazione: 3.100 x 19% = 589 euro. Con interessi di 5.200 euro, si considera il tetto di 4.000 euro: detrazione 760 euro.
Il tasso e il capitale cambiano la quota di interessi: in un mutuo di 150.000 euro al 3,2% su 25 anni, nel primo anno gli interessi sono circa 4.700 euro (valore illustrativo), quindi il tetto di 4.000 euro si supera. Usate il calcolatore del mutuo con il piano di ammortamento per stimare gli interessi anno per anno.
Oneri accessori: fino a 2.582,28 euro
Sono detraibili al 19%, una sola volta nell'anno del mutuo, i costi collegati alla stipula, entro 2.582,28 euro complessivi:
- onorari del notaio per l'atto di mutuo;
- spese di istruttoria e perizia;
- imposta sostitutiva;
- spese di iscrizione e cancellazione dell'ipoteca;
- commissioni di intermediazione del mutuo.
Esempio illustrativo: imposta sostitutiva 375 euro, istruttoria 600 euro, perizia 300 euro, notaio mutuo 1.000 euro: totale 2.275 euro. Detrazione = 2.275 x 19% = 432,25 euro. Sono comprese nel limite le spese entro 2.582,28 euro; l'eccedenza non è detraibile. Per le vostre cifre fatevi indicare dalla banca il dettaglio.
Intermediazione immobiliare: fino a 1.000 euro
Le spese di mediazione pagate a un'agenzia per l'acquisto dell'abitazione principale sono detraibili al 19% su un massimo di 1.000 euro per anno (art. 15, comma 1, lettera b-bis, TUIR): detrazione massima 190 euro. Si tratta di una cifra per ogni anno di imposta, ma il limite è per contribuente, non per immobile. Le condizioni: pagamento tracciabile, fattura intestata, immobile adibito a abitazione principale entro un anno.
| Detrazione | Aliquota | Limite | Risparmio massimo indicativo |
|---|---|---|---|
| Interessi passivi | 19% | 4.000 euro di interessi per anno | 760 euro all'anno |
| Oneri accessori del mutuo | 19% | 2.582,28 euro, una volta | circa 490 euro |
| Intermediazione | 19% | 1.000 euro | 190 euro |
Cosa serve per detrarre
- Contratto di mutuo e atto di acquisto (copia).
- Certificazione degli interessi rilasciata dalla banca ogni anno.
- Fatture e ricevute degli oneri accessori e della mediazione, con pagamento tracciabile.
- Prova della residenza nell'immobile entro un anno.
- Dichiarazione dei redditi (730 o Redditi PF): la detrazione si indica nei righi degli oneri e spese.
Cointestatari e coniugi
Se il mutuo è intestato a più persone, ciascuna detrae la propria quota di interessi, fino a 4.000 euro per intestatario. Se uno dei coniugi è fiscalmente a carico dell'altro, quest'ultimo può detrarre anche la quota del primo. Nel caso di coniugi non a carico, ciascuno detrae solo la propria parte, secondo la ripartizione indicata dal contratto o dalla proprietà.
Limiti per redditi alti: da verificare
Le leggi di bilancio recenti hanno introdotto limiti alle detrazioni per i redditi elevati (tetti di spesa legati al reddito, con eccezioni). Non possiamo assicurare che si applichino al vostro caso o a quali oneri: controllate le istruzioni annuali dell'Agenzia delle Entrate per la dichiarazione dei redditi e, se avete un reddito alto, consultate un commercialista.
Quando non si può detrarre
- Mutuo per seconda casa o immobile non adibito ad abitazione principale.
- Residenza non trasferita entro un anno dall'acquisto.
- Pagamenti in contanti o senza documenti idonei.
- Mutuo stipulato oltre l'anno successivo all'acquisto.
- Contribuente senza capienza fiscale (non c'è imposta da ridurre): in tal caso la detrazione non genera rimborsi.
Domande frequenti
Posso detrarre gli interessi se la residenza arriva dopo 14 mesi?
La detrazione richiede che l'immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto. Con 14 mesi rischiate di non averne diritto, anche se per l'agevolazione sulle imposte il termine è di 18 mesi: sono due regole diverse.
Le spese notarili dell'acquisto sono detraibili?
No: sono detraibili gli onorari relativi al mutuo, non quelli dell'atto di compravendita.
La detrazione continua dopo la surroga?
Sì, la surroga mantiene il diritto, perché il mutuo subentrante prosegue il finanziamento originario; le spese della surroga sono a carico della banca.
Fonti ufficiali
- Agenzia delle Entrate — guida alle spese detraibili e istruzioni della dichiarazione dei redditi
- Ministero dell'Economia e delle Finanze — normativa su IRPEF e detrazioni
- Normattiva — testo unico delle imposte sui redditi (D.P.R. 917/1986)
