Requisiti per le agevolazioni prima casa: la nota II-bis spiegata
I requisiti per ottenere le imposte ridotte sulla prima casa: categoria catastale, residenza o lavoro nel comune, assenza di altre case nello stesso comune e in Italia con agevolazioni.
Per pagare le imposte ridotte sulla prima casa servono quattro condizioni: l'immobile non deve essere di categoria A/1, A/8 o A/9; deve trovarsi nel comune dove avete o stabilirete entro 18 mesi la residenza (o dove lavorate); non dovete possedere altra abitazione nello stesso comune; non dovete avere altra casa acquistata con le agevolazioni prima casa in tutta Italia. Le condizioni sono nella nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986, e vanno dichiarate nell'atto di acquisto.
Le condizioni, una per una
1. Immobile non di lusso
L'agevolazione vale per le abitazioni non di lusso. In termini catastali, restano escluse le categorie A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio). Un appartamento in categoria A/2, A/3, A/4 e simili può accedere. L'agevolazione riguarda anche le pertinenze nelle categorie C/2, C/6 e C/7, nel limite di una per categoria.
2. Il comune giusto
L'immobile deve essere nel territorio del comune in cui:
- l'acquirente ha già la residenza, oppure
- la stabilirà entro 18 mesi dall'atto, oppure
- l'acquirente svolge la propria attività (lavoro, impresa, professione), anche se la residenza resta altrove.
Per chi si è trasferito all'estero per lavoro, la norma consente l'agevolazione se l'immobile è nel comune in cui ha sede o svolge attività il datore di lavoro. I cittadini italiani emigrati all'estero possono beneficiarne se acquistano come prima casa nel territorio italiano. Residenza e luogo di lavoro sono criteri alternativi: ne basta uno, e potete scegliere quello che nel vostro caso è più semplice da dimostrare.
3. Nessuna altra abitazione nello stesso comune
L'acquirente non deve essere titolare, da solo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su un'altra casa di abitazione nel comune dove si trova l'immobile. Questa condizione riguarda il comune, non l'Italia: avere una casa in un'altra città non la impedisce.
Attenzione ai casi limite: una quota di nuda proprietà conta; una quota di una casa ereditata con altri fratelli, se non in comunione con il coniuge, non rientra nella lettera della norma. La giurisprudenza ha esaminato situazioni di inidoneità abitativa dell'altro immobile: sono casi complessi da valutare con il notaio caso per caso.
4. Nessuna casa acquistata con l'agevolazione
L'acquirente non deve essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti su altra casa acquistata con le agevolazioni prima casa (o con i vecchi benefici sulle "case di abitazione non di lusso"). Se ne avete una, potete comprare una nuova casa con agevolazione solo se vendete la precedente entro un anno dal nuovo acquisto (legge 208/2015, art. 1, comma 55).
Riepilogo dei requisiti
| Requisito | Si verifica | Come si dichiara |
|---|---|---|
| Categoria catastale non A/1, A/8, A/9 | Visura catastale | Nell'atto, con indicazione della categoria |
| Residenza o lavoro nel comune | Anagrafe e contratto di lavoro | Dichiarazione dell'acquirente; residenza entro 18 mesi |
| Nessuna casa nel comune | Visure ipotecarie e catastali | Dichiarazione dell'acquirente |
| Nessuna casa con agevolazioni in Italia | Atti di acquisto precedenti | Dichiarazione dell'acquirente, con impegno a vendere entro un anno se serve |
Come si manifestano le dichiarazioni
Il notaio inserisce nell'atto le dichiarazioni sostitutive richieste dalla norma. Sono dichiarazioni di cui rispondete personalmente: l'Agenzia delle Entrate può controllarle con i dati dell'anagrafe e del catasto. Dichiarare il falso comporta decadenza dall'agevolazione, sanzioni e, nei casi più gravi, conseguenze penali per falsa dichiarazione. Per evitare errori, portate al notaio una visura catastale nazionale a vostro nome e l'indicazione di tutte le proprietà passate, comprese quelle ereditate o ricevute in donazione.
Casi da verificare con il notaio
- Proprietà ereditate in quota con parenti.
- Usufrutto su una casa che vi è stato lasciato.
- Coniuge in comunione legale che possiede un immobile.
- Coppie non sposate che acquistano insieme: ciascuno deve avere i requisiti.
- Separazione e divorzio, con assegnazione della casa all'altro coniuge.
- Lavoro con trasferimenti frequenti e lavoro all'estero.
La guida casi particolari: coppie, successione, donazione tratta alcuni di questi.
Cosa fare dopo il rogito
Il requisito della residenza si mantiene nel tempo: trasferite la residenza entro 18 mesi (vedi residenza entro 18 mesi), non vendete la casa entro cinque anni senza riacquistare (vedi riacquisto e credito d'imposta) e conservate i documenti che provano il rispetto delle condizioni.
Domande frequenti
Devo essere residente già al momento del rogito?
No. Basta trasferire la residenza entro 18 mesi dall'atto nel comune in cui si trova l'immobile. Se già residenti nel comune, il requisito è soddisfatto subito.
Una casa ereditata nello stesso comune blocca l'agevolazione?
Può bloccarla se siete titolari di diritti su un'abitazione in quel comune. Se la quota è in comunione con persone diverse dal coniuge, la lettera della norma non la menziona ma conviene una verifica professionale.
Posso usare l'agevolazione per una casa che affitto?
L'agevolazione richiede la residenza nell'immobile; chi lo affitta e non vi risiede rischia di perdere il beneficio, salvo situazioni particolari.
Fonti ufficiali
- Agenzia delle Entrate — guida "Acquisto della prima casa" e circolari
- Normattiva — testo vigente del D.P.R. 131/1986 e della Tariffa
- Consiglio Nazionale del Notariato — requisiti e dichiarazioni nell'atto
