Prima casa in coppia, con eredità o donazione: casi particolari

Le agevolazioni prima casa si applicano persona per persona: nelle coppie, nelle comproprietà e quando ci sono eredità o donazioni, i requisiti vanno verificati per ciascun acquirente e la regola può cambiare a seconda del regime patrimoniale. Un'eredità in quota nello stesso comune, per esempio, può bloccare il beneficio; un'acquisto in comunione legale può richiedere dichiarazioni del coniuge; un'asta non cambia i requisiti ma cambia i tempi. Questa guida passa in rassegna i casi più frequenti con l'avvertenza che ognuno va verificato con il notaio.

Coppie sposate: comunione e separazione dei beni

Nel regime di comunione legale dei beni, gli acquisti fatti da uno o da entrambi i coniugi durante il matrimonio cadono in comunione (art. 177 c.c.), con alcune eccezioni (per esempio acquisti con denaro personale, dichiarato nell'atto con partecipazione dell'altro coniuge). Per le agevolazioni prima casa, la norma tiene conto della titolarità di diritti sia esclusivi sia in comunione col coniuge nel comune dell'immobile (lettera b della nota II-bis).

In pratica:

• se uno dei coniugi possiede un'altra casa nello stesso comune, l'altro coniuge può trovarsi nella condizione di non poter dichiarare l'assenza di altre case in quel comune, nel caso in cui l'acquisto cada in comunione;
• la regola sulla casa già acquistata con agevolazione guarda anche le quote in comunione legale (lettera c).

Nel regime di separazione dei beni ciascun coniuge acquista per sé, e i requisiti si valutano sul singolo acquirente. Sono differenze importanti per le coppie con proprietà pregresse: parlatene con il notaio prima di decidere chi intestare l'immobile.

Coppie non sposate e conviventi

Se comprate in due senza essere sposati, ciascuno è un acquirente distinto: ciascuno deve avere i requisiti per ottenere l'agevolazione sulla propria quota. Se solo uno ha i requisiti, l'agevolazione può applicarsi alla sua quota e non all'altra, con imposta ordinaria sulla parte restante. In alternativa, l'acquisto può essere intestato solo a chi ha i requisiti, valutando gli aspetti civilistici. Per la residenza, ciascun acquirente deve trasferirla (o avere il lavoro) nel comune dell'immobile.

Quote ereditate e nuda proprietà

Una quota di casa ereditata nello stesso comune, se è un diritto di proprietà (anche indivisa), è un tema delicato. La norma menziona la titolarità "esclusiva" o "in comunione col coniuge"; la giurisprudenza e l'Agenzia hanno affrontato i casi di comproprietà con altri soggetti, ma le interpretazioni possono variare. In presenza di quote ereditate, di nuda proprietà, usufrutto, uso o abitazione, chiedete una verifica specifica al notaio prima di firmare il preliminare. Conta anche se l'immobile ereditato è stato acquistato con agevolazione in passato (lettera c).

Successione e donazione della casa

Quando la casa si riceve per successione o donazione e non si compra, l'imposta di registro non si applica nelle forme viste, ma si applicano l'imposta di successione o di donazione, con franchigie e aliquote che dipendono dal grado di parentela (coniuge e figli, fratelli, altri parenti). Per le imposte ipotecaria e catastale, in presenza dei requisiti prima casa, sono previste misure fisse invece che proporzionali: il notaio vi dirà come applicarle. Vale inoltre l'attenzione già vista: la donazione di una casa acquistata con agevolazione entro cinque anni può far decadere il beneficio.

Sulle franchigie e le aliquote di successione e donazione verificate sempre le regole sul sito dell'Agenzia delle Entrate: sono questioni distinte dall'acquisto e non rientrano nelle imposte descritte in questo sito.

Acquisto all'asta

Nelle aste giudiziarie il trasferimento avviene con decreto di trasferimento del giudice e sono dovute le imposte di registro (o IVA, se applicabile) con le stesse aliquote ordinarie. L'agevolazione prima casa è possibile, ma le dichiarazioni sui requisiti vanno rese entro i termini indicati (di norma, nella domanda di partecipazione o entro il termine per il versamento del saldo prezzo). Chi partecipa a un'asta deve quindi verificare prima, con il professionista delegato, le modalità per dichiarare il beneficio. La base imponibile segue regole proprie (valore di aggiudicazione o valore catastale, secondo i casi).

Lavoratori all'estero e cittadini AIRE

Per chi lavora all'estero, la norma consente l'agevolazione se l'immobile è nel comune dove ha sede il datore di lavoro (se il trasferimento è per lavoro all'estero) e, per i cittadini italiani emigrati, se l'acquisto riguarda un'abitazione sul territorio italiano. Servono documenti di iscrizione all'AIRE e, quando richiesto, di lavoro. Per i cittadini stranieri valgono le stesse regole, con documenti di soggiorno.

Separazione e divorzio

In caso di separazione o divorzio, l'assegnazione della casa familiare all'ex coniuge non sempre elimina la proprietà di chi l'ha lasciata. Chi cerca una nuova casa potrebbe trovarsi con un diritto residuo sull'immobile del comune: valutate con un avvocato e con il notaio. Esistono interpretazioni a favore in situazioni di inidoneità o di assegnazione, ma si tratta di casi da esaminare singolarmente.

Metodo pratico

1. Elencate tutte le proprietà e i diritti reali di tutti gli acquirenti (anche quote, nuda proprietà, usufrutto).
2. Controllate con visura catastale e ipotecaria.
3. Identificate quali acquisti passati sono stati agevolati.
4. Decidete con il notaio l'intestazione dell'immobile.
5. Programmate residenza e lavoro di ciascun acquirente.

Per i requisiti generali tornate a requisiti dell'agevolazione prima casa; per le conseguenze di errori, a decadenza e sanzioni.

Domande frequenti

Se compro con mio marito in comunione, servono i requisiti di entrambi?

In generale la norma guarda i diritti dell'acquirente e della comunione col coniuge; il caso va verificato con il notaio, soprattutto se uno dei due possiede già immobili.

Una casa ereditata insieme ai fratelli impedisce l'agevolazione?

Non è esplicitamente indicata dalla lettera della norma se non è in comunione col coniuge, ma la valutazione dipende da molti fattori (comune, quota, idoneità): serve un parere specifico.

Posso comprare all'asta con l'agevolazione?

Sì, se avete i requisiti e rendete le dichiarazioni nei termini previsti dalla procedura. Informatevi con il professionista delegato prima di partecipare.

Fonti ufficiali

• Agenzia delle Entrate — prima casa, successioni e donazioni
• Consiglio Nazionale del Notariato — comunione dei beni e atti immobiliari
• Normattiva — codice civile, D.P.R. 131/1986, D.Lgs. 346/1990