Proposta d'acquisto, caparra e preliminare: imposte e cautele
Come funzionano proposta irrevocabile, caparra confirmatoria e contratto preliminare nell'acquisto della casa, con imposte di registro su caparra e acconti e clausole a tutela dell'acquirente.
Prima del rogito quasi tutti gli acquirenti firmano una proposta d'acquisto e un contratto preliminare (compromesso), versando una caparra confirmatoria. Il preliminare va registrato entro 20 giorni: si paga un'imposta di registro fissa di 200 euro, più imposta proporzionale dello 0,50% sulla caparra confirmatoria e del 3% sugli acconti di prezzo, che poi si scalano dall'imposta dovuta al rogito. Sono passaggi in cui si impegnano somme e si assumono obblighi, quindi vale la pena capire bene che cosa si firma e perché.
La proposta d'acquisto
La proposta è la dichiarazione con cui offrite un prezzo per l'immobile, di solito su modulo dell'agenzia. Se è irrevocabile per un certo periodo, il venditore può accettarla entro quel termine e il contratto si perfeziona. Spesso si versa un assegno a garanzia, consegnato all'agenzia e non incassato fino all'accettazione. Leggete: durata dell'irrevocabilità, condizioni (per esempio, ottenimento del mutuo), rimborso dell'assegno e provvigione dell'agenzia, con la precisazione di quando diventa dovuta.
Una clausola sospensiva per il mutuo ("la proposta è condizionata alla concessione del finanziamento entro una certa data") protegge l'acquirente: se la banca non eroga, l'impegno decade e le somme tornano indietro. Senza questa clausola rischiate di perdere la caparra anche per ragioni non dipendenti da voi.
La caparra confirmatoria
La caparra confirmatoria (art. 1385 del codice civile) è la somma consegnata alla firma del preliminare. Funziona così:
- se chi l'ha data è inadempiente, l'altra parte può recedere trattenendola;
- se chi l'ha ricevuta è inadempiente, l'altra parte può recedere e chiedere il doppio;
- in alternativa al recesso, la parte non inadempiente può chiedere l'esecuzione o la risoluzione del contratto con risarcimento.
Non va confusa con la caparra penitenziale (art. 1386), che serve a esercitare un diritto di recesso pagando un corrispettivo, né con l'acconto, che è una parte anticipata del prezzo.
| Somma versata | Natura | Imposta di registro proporzionale |
|---|---|---|
| Caparra confirmatoria | Garanzia e liquidazione preventiva del danno | 0,50% |
| Acconto sul prezzo | Anticipo del corrispettivo | 3% |
| Preliminare senza somme | Solo obbligo di contrarre | 200 euro fissi |
Esempio di calcolo
Esempio illustrativo: prezzo 170.000 euro, caparra confirmatoria 10.000 euro, acconto 20.000 euro al preliminare.
- Registro fisso del preliminare: 200 euro.
- Proporzionale sulla caparra: 10.000 x 0,50% = 50 euro.
- Proporzionale sull'acconto: 20.000 x 3% = 600 euro.
- Totale versato alla registrazione: 850 euro (importo illustrativo).
All'atto definitivo l'imposta di registro proporzionale già pagata (50 + 600 euro) si detrae dall'imposta dovuta al rogito: se il registro del rogito è 1.500 euro, si pagano 1.500 - 650 = 850 euro più le imposte fisse. Il notaio gestisce questo scomputo, ma verificatelo nel preventivo. Per gli acquisti da impresa con IVA, gli acconti sono soggetti a IVA nel momento del pagamento e non al 3% di registro, secondo le regole del regime IVA.
Registrazione e trascrizione
Il preliminare deve essere registrato entro 20 giorni dalla data della scrittura privata, di solito dall'agenzia o dal notaio. Se è stipulato con atto notarile o scrittura autenticata, si può anche trascrivere nei registri immobiliari (art. 2645-bis c.c.): la trascrizione tutela l'acquirente se il venditore vende a terzi o subisce pignoramenti, con effetto per un periodo limitato (in genere tre anni), purché si concluda il rogito. È un costo in più, ma può valere per importi alti o venditori con rischi.
Cosa deve contenere il preliminare
- Dati completi delle parti e dell'immobile, con identificativi catastali.
- Prezzo, modalità di pagamento, caparra e acconti.
- Data limite del rogito e identificazione del notaio.
- Dichiarazione sui requisiti prima casa e, se c'è IVA, sul regime.
- Garanzie su ipoteche, conformità edilizia e catastale, spese condominiali.
- Clausola sul mutuo come condizione.
- Previsione sulle spese di mediazione e sulle imposte.
Cautele da adottare
- Non versare somme senza ricevuta o senza indicazione della natura (caparra, acconto).
- Pagare con assegno o bonifico tracciabile: i pagamenti andranno dichiarati nel rogito.
- Controllare prima visure ipotecarie e catastali: non solo dopo aver versato la caparra.
- Far leggere il preliminare a un notaio o a un avvocato prima della firma, soprattutto se importi alti o venditori in difficoltà.
- Conservare tutti i documenti: servono per le detrazioni e per la prova dei pagamenti.
Quando rivolgersi a un professionista
Un notaio o un avvocato immobiliarista aiuta soprattutto in caso di mutuo condizionato, immobile da costruire, venditori con più proprietari, immobili con difformità, o clausole che spostano il rischio su di voi. Costa molto meno di una caparra persa.
Domande frequenti
Il preliminare è obbligatorio?
No, si può andare direttamente al rogito; ma quasi sempre si firma una proposta e un preliminare per bloccare l'affare e organizzare mutuo e documenti.
Cosa succede alla caparra se la banca nega il mutuo?
Dipende dalle clausole. Con condizione sospensiva sul mutuo si ottiene la restituzione; senza clausola, rischiate di perdere la caparra.
Le imposte pagate sul preliminare sono rimborsabili?
Non vengono rimborsate, ma si scalano dal registro del rogito. Se il rogito non si fa, il rimborso dipende dalla risoluzione del contratto e dalle regole dell'Agenzia.
Fonti ufficiali
- Agenzia delle Entrate — registrazione dei contratti preliminari
- Consiglio Nazionale del Notariato — preliminare, caparra e trascrizione
- Normattiva — codice civile e normativa di riferimento
