Documenti per il rogito della prima casa: elenco completo e verifiche
Quali documenti servono dal notaio per comprare la prima casa: documenti personali, dell'immobile, dichiarazioni fiscali, pagamenti e mutuo, con una guida alle verifiche prima della firma.
Per il rogito della prima casa servono documenti personali (identità, codice fiscale, stato civile), documenti dell'immobile (visure, planimetria, APE, titolo di provenienza), le dichiarazioni sui requisiti prima casa, la prova dei pagamenti già effettuati e, se c'è, la documentazione del mutuo. Una parte la raccoglie il notaio, un'altra spetta a voi e al venditore. Presentarsi con tutto pronto abbrevia i tempi e riduce il rischio di rinvio dell'atto, che può far scadere il preliminare o il mutuo.
Documenti personali dell'acquirente
- Carta d'identità valida e codice fiscale (tessera sanitaria) di ogni acquirente.
- Stato civile: libero, coniugato, separato, divorziato, unito civilmente. Il regime patrimoniale (comunione o separazione dei beni) determina a chi si intesta l'immobile.
- Residenza attuale (certificato o dichiarazione) e, se utile, stato di famiglia.
- Per i cittadini stranieri: permesso di soggiorno, codice fiscale italiano e, se necessario, traduzioni legalizzate.
- Eventuale procura se qualcuno firma al posto vostro (deve essere notarile).
Ricordate che nell'atto va indicato lo stato civile dei contraenti, e l'acquisto con denaro personale da parte di un coniuge in comunione può richiedere specifiche dichiarazioni.
Dichiarazioni fiscali per la prima casa
Qui sta la parte più importante per le tasse. Dovete preparare, con il notaio, le dichiarazioni sui requisiti:
- residenza nel comune, o impegno a trasferirla entro 18 mesi, o attività lavorativa nel comune;
- assenza di altra abitazione nello stesso comune (da soli o in comunione con il coniuge);
- assenza di altra casa acquistata con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale, oppure impegno a venderla entro un anno;
- categoria catastale non A/1, A/8, A/9;
- se avete usato il credito d'imposta da riacquisto, estremi dell'atto di vendita precedente.
Per rispondere con precisione portate una visura catastale nazionale a vostro nome (anche per le proprietà del coniuge se in comunione) e gli atti di acquisto passati. Il notaio non può verificare ogni possesso per voi: la dichiarazione è vostra.
Documenti dell'immobile
| Documento | Cosa dimostra | Chi lo fornisce |
|---|---|---|
| Visura catastale e planimetria | Rendita, categoria, conformità | Venditore e notaio |
| Atto di provenienza | Come il venditore è diventato proprietario | Venditore |
| Visure ipotecarie | Assenza di ipoteche, pignoramenti, servitù | Notaio |
| APE | Prestazione energetica | Venditore |
| Titoli edilizi e agibilità | Regolarità urbanistica | Venditore e tecnico |
| Regolamento di condominio e dichiarazione dell'amministratore | Spese e arretrati | Venditore, amministratore |
| Per immobili nuovi: fideiussione e polizza decennale | Tutela del D.Lgs. 122/2005 | Costruttore |
La conformità catastale (planimetria uguale alla realtà) e la conformità urbanistica vanno dichiarate nell'atto. Se esistono difformità, il notaio può rifiutare di stipulare finché non sono regolarizzate. Per questo anticipate i controlli a un tecnico di fiducia prima del preliminare.
Pagamenti e dichiarazioni obbligatorie
Nell'atto il notaio deve indicare, a pena di sanzioni:
- il prezzo e le somme versate prima (caparra, acconti), con le modalità di pagamento e gli estremi di assegni o bonifici;
- le spese di mediazione, con il nome dell'agenzia, la sua iscrizione, il codice fiscale e gli importi, anche se pagate prima;
- l'eventuale uso del prezzo-valore.
Per questo conservate bonifici, assegni, fatture dell'agenzia e il preliminare registrato. I pagamenti in contanti sono vietati oltre le soglie di legge e non danno diritto a detrazioni: pagate con strumenti tracciabili.
Documenti per il mutuo
Se avete un mutuo, preparate: delibera di finanziamento, ESIS firmato, perizia, polizza incendio e scoppio (ed eventualmente altre), coordinate per l'assegno circolare di erogazione, copia del preliminare. Concordate con banca e notaio la data di erogazione, perché l'ipoteca va iscritta contestualmente all'atto. Per i costi del mutuo, vedi imposta sostitutiva sul mutuo e il calcolatore del mutuo.
Tempistica consigliata
- Almeno 30 giorni prima: scelta del notaio e richiesta della documentazione.
- 15-20 giorni prima: verifiche ipotecarie, catastali e urbanistiche; bozza dell'atto.
- 7 giorni prima: lettura della bozza, controllo delle dichiarazioni fiscali, preparazione dei mezzi di pagamento.
- Il giorno del rogito: firma, versamento di imposte e spese, consegna delle chiavi.
- Dopo il rogito: voltura delle utenze, comunicazione all'amministratore, avvio del cambio di residenza.
La checklist dei documenti riporta le stesse voci in forma spuntabile.
Errori da evitare
- Dichiarare la residenza senza avere un piano concreto per trasferirla.
- Non controllare le proprietà ereditate o in quota.
- Firmare senza aver letto la bozza con le dichiarazioni fiscali.
- Non indicare nell'atto tutte le somme pagate o l'agenzia intermediaria.
- Presentarsi con assegni non coerenti con gli importi dichiarati.
Domande frequenti
Chi controlla l'agibilità dell'immobile?
Il venditore deve fornire i titoli; il notaio verifica la regolarità e può rifiutare l'atto in caso di gravi difformità. È buona prassi far controllare l'immobile da un tecnico.
Posso firmare il rogito con una procura?
Sì, con procura notarile conferita a una persona di fiducia. Per le dichiarazioni sui requisiti prima casa verificate con il notaio come devono essere rese.
Quanto tempo prima devo avere tutti i documenti?
Idealmente 2-4 settimane prima, soprattutto se c'è un mutuo o se l'immobile ha pratiche edilizie da chiarire.
Fonti ufficiali
- Consiglio Nazionale del Notariato — guida alla compravendita immobiliare
- Agenzia delle Entrate — visure catastali e dichiarazioni prima casa
- Banca d'Italia — documentazione e trasparenza del mutuo
