Agevolazioni prima casa under 36: cosa erano e cosa verificare nel 2026
Le agevolazioni under 36 con ISEE fino a 40.000 euro: come funzionavano (registro, ipotecaria, catastale, credito IVA, mutuo), perché sono a tempo e come verificarle oggi.
Le agevolazioni "under 36" erano misure temporanee introdotte dal decreto Sostegni-bis (D.L. 73/2021, art. 64) per chi comprava la prima casa prima di compiere 36 anni con ISEE non superiore a 40.000 euro annui. Prevedevano esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale (o credito d'imposta pari all'IVA per gli acquisti con IVA) e l'esenzione dall'imposta sostitutiva sul mutuo. Erano riferite agli atti stipulati in un periodo definito e poi prorogate più volte. Oggi non bisogna dare per scontato che siano in vigore: verificate sul sito dell'Agenzia delle Entrate e con il notaio se esiste una proroga o una misura analoga per l'anno in cui firmate.
Cosa prevedeva la misura
Per gli atti rientranti nel periodo di vigenza, i giovani under 36 con ISEE entro la soglia che acquistavano la prima casa potevano ottenere:
| Beneficio | Acquisto da privato | Acquisto con IVA |
|---|---|---|
| Imposta di registro | Esente | Esente (imposta fissa) |
| Imposte ipotecaria e catastale | Esenti | Esenti |
| IVA | Non applicabile | Credito d'imposta pari all'IVA pagata |
| Imposta sostitutiva sul mutuo | Esente | Esente |
Il credito d'imposta per gli acquisti con IVA poteva essere usato in diminuzione delle imposte dovute sull'atto o in dichiarazione dei redditi o in compensazione, con regole simili a quelle del credito da riacquisto.
Requisiti principali
- Età: meno di 36 anni nell'anno in cui è stipulato l'atto (la misura parlava di chi non ha ancora compiuto 36 anni).
- ISEE: non superiore a 40.000 euro annui, risultante dall'attestazione in corso di validità.
- Prima casa: tutti i requisiti ordinari della nota II-bis (residenza, assenza di altre case, categoria).
- Atto stipulato entro il periodo indicato dalla norma.
L'ISEE da considerare è quello riferito all'anno e al nucleo familiare indicati dalla norma e dalle istruzioni dell'Agenzia delle Entrate: l'attestazione va richiesta in anticipo, perché i tempi di rilascio possono essere lunghi e dipendono dalla DSU.
Perché verificare oggi
Il punto critico è la durata. Le misure under 36 sono state concepite come temporanee e prorogate per i soli periodi stabiliti dalle leggi di bilancio. Noi, a ottobre 2026, non siamo in grado di confermare se esista una proroga per l'anno in corso: potrebbero esserci misure nuove, modifiche delle soglie o la scadenza definitiva. Per questo la regola prudente è: non prendete decisioni di acquisto contando su un beneficio che non avete verificato con una fonte ufficiale.
Come verificare in pratica
- Consultate la sezione dedicata alla prima casa sul sito dell'Agenzia delle Entrate.
- Chiedete al notaio se, per un atto firmato nella data prevista, l'agevolazione under 36 è applicabile.
- Controllate la legge di bilancio in vigore e i decreti successivi su Normattiva o sulla Gazzetta Ufficiale.
- Se avete un preliminare già firmato, verificate se l'atto cadrà nel periodo di vigenza.
Il Fondo di garanzia prima casa
Accanto ai benefici fiscali esiste il Fondo di garanzia per la prima casa gestito da Consap, che offre una garanzia statale sui mutui prima casa, con condizioni più favorevoli per categorie come giovani coppie, nuclei monogenitoriali, under 36 e altre categorie prioritarie. La percentuale di garanzia e le condizioni (ISEE, età, tetto del mutuo) sono state modificate più volte. Per le regole attuali consultate Consap e la banca. Trovate un approfondimento nelle guide sul mutuo prima casa di siti dedicati ai tassi. Qui ci limitiamo a ricordare che è una misura diversa dalla fiscale e che le due vanno verificate separatamente.
Esempio: perché le date contano
Esempio illustrativo (cifre inventate): un acquirente di 33 anni con ISEE 28.000 euro acquista da privato un'abitazione con valore catastale 70.000 euro.
- Senza agevolazioni specifiche: registro 2% = 1.400 euro, più 100 euro fissi = 1.500 euro.
- Con l'agevolazione under 36 (se in vigore alla data dell'atto): imposte di registro, ipotecaria e catastale azzerate; risparmio di 1.500 euro. Per un mutuo di 140.000 euro si aggiunge la mancata imposta sostitutiva di 350 euro.
Se l'atto è firmato dopo la scadenza della misura, la differenza è a carico dell'acquirente: pianificare il budget senza il beneficio è la scelta più prudente.
Se non c'è l'agevolazione under 36
Resta l'agevolazione prima casa ordinaria, con registro al 2% o IVA al 4%, e la possibilità di altre misure come la detrazione degli interessi e il Fondo Consap, se ne avete i requisiti. Per i giovani sotto una certa età possono esistere anche misure locali o regionali (contributi, fondi comunali): informatevi presso il vostro Comune e la Regione.
Errori da evitare
- Contare sull'agevolazione senza verificare la data di vigenza.
- Dimenticare l'ISEE aggiornato e il tempo necessario per ottenerlo.
- Pensare che under 36 significhi non avere altri requisiti: restano quelli della prima casa.
- Firmare il preliminare senza una clausola che consideri il rischio di perdere il beneficio.
Domande frequenti
L'agevolazione under 36 vale anche per gli acquisti con IVA?
Quando era in vigore, sì, sotto forma di credito d'imposta pari all'IVA pagata, oltre all'esenzione delle imposte fisse.
Come si calcola l'età?
La norma faceva riferimento a chi non aveva ancora compiuto 36 anni nell'anno dell'atto; per i dettagli operativi leggete la circolare dell'Agenzia delle Entrate relativa all'anno interessato.
E se compro in coppia, uno sopra e uno sotto i 36 anni?
Dipende dalle istruzioni ufficiali: l'agevolazione spetta di norma per la quota dell'acquirente che ha i requisiti. Chiedete al notaio come si applica nel vostro caso.
Fonti ufficiali
- Agenzia delle Entrate — agevolazioni per la prima casa e circolari
- Consap — Fondo di garanzia per la prima casa
- Gazzetta Ufficiale — leggi di bilancio e decreti
